De nombreuses opportunités sur le marché de l’immobilier en Suisse

En temps de crise, les investisseurs intelligents ont souvent deux choses que les autres n’ont pas : des actifs sûrs qui assurent la stabilité de leur portefeuille et des liquidités pour acheter de nouveaux actifs qui peuvent soudainement être acquis à des prix cassés. Ils quittent souvent les marchés juste avant qu’ils ne soient surchauffés pour convertir leurs liquidités en actifs ayant une valeur intrinsèque solide, comme l’immobilier.

Toutefois, pour les investisseurs de détail, le processus d’identification, d’analyse et de décision concernant les possibilités d’investissement peut être lourd et confus. Nous avons donc fait le travail pour vous et avons analysé le marché pour identifier les dix principales opportunités d’investissement immobilier en Suisse en 2020.

En quoi notre recherche est-elle différente ?

Nous estimons que les critères traditionnels d’analyse des opportunités immobilières (par exemple, l’utilisation de la localisation, la classe d’actifs, le rendement et les coûts de transaction, etc) sont insuffisants, bien que toujours importants. Nous examinons plutôt ces investissements à travers le prisme d’un nouveau paradigme. Dans ce nouveau monde, nous pensons que la plupart des actifs qui nous sont actuellement facilement accessibles sont surévalués en raison de la symétrie de l’information ainsi que d’une décennie de taux d’intérêt bas et d’assouplissement quantitatif. Nous pensons que ces actifs sont susceptibles de subir des pertes massives si le marché réalise leur véritable valeur intrinsèque.

Au lieu de cela, dans ce nouveau paradigme, nous revenons aux fondamentaux d’une entreprise et les examinons à travers des critères simples, évidents et pourtant souvent négligés :

• La demande ne risque pas de chuter pendant le ralentissement économique, ce qui crée un microclimat intrinsèquement stable
• L’actif n’est pas négocié en bourse et est moins susceptible d’être vendu sur le marché pour des raisons émotionnelles
• Juste évalué avec un ratio prix/bénéfices inférieur à 20
• Disposer de certains avantages concurrentiels et de certaines barrières à l’entrée, ce qui permet d’alléger la pression sur les prix
• Facile à utiliser, réduisant le recours aux experts
• Une rentabilité constante
• Diversité des sources de revenus

L’utilisation de ces critères non conventionnels supplémentaires pour compléter votre analyse d’investissement peut réduire considérablement la possibilité de perte permanente de capital en cas de turbulences sur le marché. Nous les avons donc utilisés pour examiner chaque opportunité. Ils offrent un aperçu complet du profil risque/rémunération et permettent ainsi aux investisseurs de prendre la décision la plus éclairée.

Les meilleurs investissements immobiliers suisses

Nous avons passé au crible des centaines d’opportunités immobilières différentes et appliqué une série de tests rigoureux avant d’arriver à cette liste restreinte. À notre avis, il s’agit des meilleures opportunités qui s’offrent aujourd’hui aux investisseurs en Suisse.

1. CS Real Estate Fund Hospitality

Le CS Real Estate Fund Hospitality est un fonds commun de placement qui se concentre sur le secteur de l’hôtellerie et de la santé en Suisse. Le portefeuille comprend des appartements résidentiels avec services, des hôtels, des centres de congrès et des établissements de santé. Le fonds détient directement des biens immobiliers et les investisseurs bénéficient de l’augmentation de la valeur des biens immobiliers sous-jacents.

Principaux avantages

• Diversification géographique et par sous-classe d’actifs dans toute la Suisse
• Centré sur un secteur de marché en expansion

Principaux risques

• Ralentissement économique mondial et local
• La baisse de la population
• En fonction du sentiment des investisseurs
• Très liquide et détenu par d’autres ETF, il présente donc un risque de cession important

Verdict :

Un fonds immobilier suisse qui cible un secteur spécialisé. Malheureusement, le fonds a sous-performé l’indice de référence depuis son lancement, ce qui indique qu’un changement de direction est peut-être en retard.

2-3 Le Bijou : investissements en actions et en obligations

Le Bijou est le premier service de location de logements de luxe en Suisse. Situées dans des emplacements de choix dans toutes les grandes villes suisses, les propriétés du Bijou allient un design et une infrastructure de première classe à des services personnalisés et à la technologie pour offrir à leurs clients une expérience inégalée. Ainsi, le fournisseur d’hébergement de luxe est rentable depuis le premier jour.

Pour les détenteurs d’obligations, les investisseurs prêtent des capitaux au Bijou pour la location et la rénovation de certaines propriétés. En retour, ils sont récompensés par un rendement fixe (entre 3 et 6 %) en raison de la rentabilité de l’entreprise.

Pour les détenteurs d’actions, les investisseurs injectent des capitaux dans l’entité opérationnelle et bénéficient du bénéfice (sous forme de dividendes) qu’elle génère, en moyenne jusqu’à 7 % et plus

Principaux avantages

• Équitablement évalué – P/E inférieur à 20, non soumis à l’émotion du marché
• Structure de la demande diversifiée
• Une rentabilité élevée – une bonne marge de sécurité

Principaux risques

La possibilité d’une baisse du volume de visiteurs en Suisse (par exemple, en raison de crises sanitaires ou économiques mondiales) peut entraîner un taux de vacance élevé. Toutefois, Le Bijou atténue ce problème en diversifiant sa clientèle (par exemple, en ciblant les voyageurs d’agrément à valeur nette élevée ainsi que les voyageurs d’affaires)

Verdict :

Un produit d’investissement de premier ordre qui a fait ses preuves en permettant aux détenteurs d’obligations de réaliser des bénéfices importants et constants. Le seul inconvénient de cet actif est peut-être sa disponibilité – car les investisseurs doivent être interrogés et approuvés avant d’être acceptés dans le club d’investissement (la société met l’accent sur la valeur de sa communauté d’investisseurs).

4. Fonds de titres immobiliers suisses

Étant un ETF public, l’évaluation de cet actif est en constante évolution et fait l’objet de révisions. Par conséquent, il est très sensible aux changements de sentiments des investisseurs. Il est également considéré comme ayant des valeurs gonflées grâce au double effet de l’assouplissement quantitatif et des taux d’intérêt ultra bas, déployés depuis la Grande Récession. En tant qu’indice de suivi, il n’effectue aucune analyse fondamentale sur ses positions sous-jacentes, et est donc soumis à des risques spécifiques aux actifs.

Principaux avantages

• Exposition instantanée à un large éventail de biens immobiliers suisses
• Suivre passivement un indice et ne nécessite donc aucune gestion active

Principaux risques

•  Coté en bourse et possède des actifs cotés en bourse, elle est donc soumise aux sentiments des investisseurs et du marché
• Ne procède à aucune analyse fondamentale des actifs sous-jacents
• Vulnérabilité aux ralentissements économiques

Verdict :

Un bon ETF pour obtenir une exposition instantanée à un indice immobilier en Suisse qui s’étend sur plusieurs classes d’actifs et offre une grande liquidité. Toutefois, il est coûteux à gérer et est également soumis à des risques clés qui sont négligés.

5. UBS AST Immobilien Schweiz

Un fonds immobilier fermé qui investit principalement dans des domaines résidentiels. Le remboursement est possible sur une base mensuelle. Connu pour ses performances stables et sa faible volatilité. Il s’agit d’un fonds fermé qui ne se négocie pas ouvertement pendant les heures de marché, il n’est donc pas adapté aux investisseurs qui exigent une liquidité instantanée. Il s’agit d’un fonds relativement nouveau et sa performance cumulée sur 5 ans a été de 6 %, ce qui est bien inférieur à l’indice de référence. Cela indique un problème de gestion du fonds.

Principaux avantages

• Fermée et donc beaucoup moins sujette à la volatilité du marché (bien qu’elle ne soit pas entièrement supprimée)
• L’investissement direct dans les propriétés résidentielles suisses, qui est un secteur stable
• Bien diversifié dans la plupart des cantons suisses

Principaux risques

• Baisse de la liquidité
• Mauvaise performance historique
• Un taux de défaut de paiement des loyers relativement élevé (6,7% contre moins de 5% dans le secteur)

Verdict :

Un fonds fermé pour les investisseurs patients. Il se négocie avec une légère décote par rapport à sa juste valeur. Son véritable potentiel peut ne pas être réalisé si un changement de direction n’est pas opéré.

6-7. Financement par emprunt et par capitaux propres de Crowdhouse

Une plate-forme diversifiée qui se concentre principalement sur le financement par les foules des investissements immobiliers en Suisse. Elle est spécialisée dans les maisons multifamiliales situées dans des zones à prix plus abordables – généralement des régions éloignées des grandes villes, où les prix sont plus bas. Ainsi, un petit investisseur peut se diversifier dans un ensemble plus vaste de propriétés avec la même somme d’argent. Elle recherche, localise, négocie et organise l’achat de biens immobiliers pour le compte des investisseurs, tout en assurant la gestion quotidienne.

L’entreprise repose sur trois piliers clés :

• L’achat pur et simple d’un bien immobilier (en tant que propriétaire-occupant ou investisseur)
• Achat d’une participation partielle dans la propriété (en tant qu’investisseur)
• Vente d’une propriété à Crowdhouse
• Elle offre des possibilités d’investissement en actions et en dettes.

Principaux avantages

• Exposition instantanée et ciblée à un large éventail de propriétés résidentielles (et certaines propriétés commerciales) en Suisse
• Capacité à créer un portefeuille diversifié par vous-même
• Rendement supérieur à celui de nombreux fonds communs de placement immobiliers

Principaux risques

• Les propriétés situées en périphérie des villes ont une demande plus faible et sont exposées aux changements démographiques ou économiques locaux, ce qui entraîne le risque de « défaillance des locataires ».
• Liquidité limitée – possibilité de vendre vos actions uniquement à d’autres investisseurs similaires
• Des frais de gestion entre 3 et 5 %, bien que la société ne les facture que si les performances du bien correspondent aux performances prévues

Verdict :

Ce concept relativement nouveau de mise en commun du capital des investisseurs particuliers dans des biens immobiliers grâce à l’utilisation de la technologie offre un rendement sain aux investisseurs, mais son potentiel est limité par la barrière d’entrée élevée (plus de 100 000 francs suisses) et les frais de gestion exorbitants. Le risque est encore amplifié par l’investissement dans des biens immobiliers de moindre qualité.

8. Foxstone

Il s’agit d’une entreprise de financement par la foule nouvellement créée qui permet aux investisseurs d’investir dans des projets résidentiels suisses. Elle offre des options d’investissement sous forme d’actions et d’obligations. Les rapports sur la performance des investissements sont établis tous les trimestres.

Principaux avantages

• Exposition instantanée et ciblée à un large éventail de propriétés résidentielles en Suisse
• Faible barrière à l’entrée (le montant minimum d’investissement est de 10 000 CHF)
• Faibles frais de gestion (0,05-0,25%)

Principaux risques

• Liquidité réduite (la revente des actions peut se faire entre acheteurs et vendeurs consentants ; l’obligation doit être conservée jusqu’à l’échéance)
• Relativement nouveau dans le bloc avec une sélection limitée de projets
• Frais initiaux élevés à 3

Verdict :

Plateforme facile à utiliser qui offre une sélection limitée de biens, elle peut être utilisée pour compléter les principaux portefeuilles des investisseurs. Les frais de gestion annuels peu élevés en font une option intéressante pour un projet d’investissement donné.

9. CS Real Estate Fund Green Property

Un fonds de niche qui investit principalement dans des propriétés commerciales (avec quelques projets mixtes et résidentiels). Il se concentre sur la durabilité environnementale de la propriété et utilise des mesures dans cinq domaines clés (utilisation, infrastructure, énergie, matériaux et cycle de vie) comme référence pour évaluer leurs performances.

Principaux avantages

• Exposition aux propriétés commerciales et mixtes dans toute la Suisse
• Appel aux investisseurs soucieux de l’environnement
• Un coût relativement faible

Principaux risques

• Un segment de marché de niche qui est peu négocié, donc la volatilité des prix peut être plus élevée
• Il est principalement axé sur les centres de convention, ce qui limite la taille globale du fonds

Verdict :

Un fonds tout à fait spécifique qui s’adresse à un groupe d’investisseurs sélectionnés. Au fur et à mesure que l’agenda vert prendra de l’importance dans les années à venir, ce fonds pourrait voir son véritable potentiel se réaliser.

10. Swisscanto Swiss Commercial FA CHF

Il s’agit d’un fonds d’immobilier commercial suisse classique qui cherche à offrir un rendement stable aux investisseurs en investissant dans des propriétés commerciales à long terme. Il remplit les propriétés avec des locataires stables et restitue des liquidités aux investisseurs sous forme de loyer. Le fonds est bien distribué dans toute la Suisse et utilise un effet de levier pour améliorer le rendement.

Principaux avantages

• Exposition directe et quasi exclusive au marché suisse de l’immobilier commercial
• Un rendement stable et acceptable des dividendes
• La localisation est diversifiée sur l’ensemble du pays

Principaux risques

• Concentration des risques en termes de classe d’actifs
• Un taux de défaillance des locataires légèrement supérieur à la moyenne (6%+)
• La composition exacte du portefeuille n’est pas claire

Verdict :

Il s’agit d’un fonds qui cible une classe d’actifs spécifique avec l’objectif clair de restituer aux investisseurs des revenus fréquents et stables sur un horizon de temps à long terme. La performance globale est acceptable, mais elle est légèrement inférieure à l’indice de référence, ce qui rend la performance après frais discutable.

11. Achat de terrain (en prime !)

Également connu sous le nom de banque foncière, il s’agit peut-être de l’option la plus simple, la plus ancienne et pourtant la plus négligée – investir dans la ressource sous-jacente sur laquelle toutes les autres opportunités sont construites – la terre. Étant une ressource finie et non renouvelable face à une population croissante, sa disponibilité ne fera que se raréfier et sa valeur augmentera donc.

Principaux avantages

• Facile à comprendre
• La taille du marché s’accroît
• Beaucoup d’opportunités et de potentiels de développement

Principaux risques

• Engagement de gros capitaux
• Difficile à exploiter
• Doit avoir accès à des connaissances spécialisées pour développer le terrain

Verdict :

Il s’agit d’une opportunité d’investissement spécialisée qui présente le plus grand potentiel de rentabilité. Mais il est peu probable que les investisseurs en retirent un grand bénéfice en termes de rendement, car le marché de la location de terrains est pratiquement inexistant. Cependant, l’argent réel réside dans le potentiel de développement du terrain et la possibilité de le vendre (une fois développé ou les autorisations correspondantes obtenues) pour dix ou vingt fois la mise de fonds initiale.

L’avenir

L’immobilier est un actif dont le rendement a été prouvé. Étant donné qu’il s’agit d’un bien tangible et physique avec des valeurs inhérentes, avec l’augmentation de la population et l’urbanisation croissante, il s’avérera être un ajout précieux à votre portefeuille pour les années à venir. L’essentiel est d’obtenir un profil risque/rémunération équilibré afin de recevoir un rendement maximal pour un niveau de risque donné.