Comment vendre un terrain en Suisse ? (Les règles à respecter)
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Vous êtes propriétaire d’un terrain en Suisse et vous souhaitez le vendre ? Le terrain à bâtir ou le terrain constructible est une ressource très demandée en Suisse. De ce fait, la vente de terrain suisse représente une opération qui peut s’avérer très profitable pour le propriétaire. Mais encore faut-il savoir comment s’y prendre pour vendre correctement ledit terrain. Il faut savoir que la vente d’un terrain requiert de passer par plusieurs étapes, dont l’estimation terrain afin d’évaluer prix terrain. Pour vous aider dans votre projet de vente de terrain, ce guide pratique vous est proposé.
I – Les recherches à faire pour estimer son terrain
Avant de vous lancer dans un projet de vente de terrain, vous avez besoin de disposer de certaines informations. Ces informations sont essentielles à connaître et utiliser pour votre projet. En effet, avant de vous vendre votre terrain à bâtir, il faut déjà savoir quelles sont les spécificités dudit terrain. Il est notamment question du type de terrain et du type de zone. À cela s’ajoutent d’autres informations supplémentaires dans des documentations pour faire une estimation prix terrain constructible.
Type de terrain et zone d’affectation
- Type de terrain
Si vous voulez vendre un terrain constructible à un bon prix, il faut que ce dernier dispose de caractéristiques lui procurant de la valeur ajoutée. Dans ce contexte, il faut déjà que vous sachiez faire la différence entre tel ou tel type de terrain.
En premier lieu, on cite le terrain non constructible ou inconstructible. Il s’agit d’un terrain dont les caractéristiques ne permettent pas de réaliser une construction dessus. Cela peut s’expliquer de différentes manières comme la présence d’un glissement de terrain. Cela peut aussi se référer à sa zone qui peut présenter un caractère inondable ou une zone à préserver. Malheureusement, ce type de terrain ne se vend pas cher du fait qu’il se prête difficilement à la construction.
En second lieu, on cite le terrain équipé ou viabilisé. Il s’agit d’un terrain que l’on qualifie d’aménager. Cela signifie que le terrain a subi des travaux qui lui permettent d’assurer l’accès de la voirie et le raccordement à différents réseaux. Autrement dit, le terrain est accessible par différentes voies d’accès (chemin, route) et il peut être raccordé aux services essentiels d’un logement (assainissement, eau, électricité, téléphone, internet, etc.).
En dernier, il y a le terrain à bâtir ou le terrain constructible. Il s’agit d’un terrain où les conditions sont favorables pour la construction. Ce type de terrain remplit les conditions essentielles à la construction sur le plan juridique. Cela signifie entre autres que le terrain peut supporter le poids et la charge d’une construction que ce soit une maison, un immeuble ou un local commercial.
Sur ces différents types de terrain, celui qui est le plus susceptible d’être vendu au meilleur prix c’est un terrain à bâtir ou un terrain constructible.
- Zone d’affectation
Outre les caractéristiques du terrain, la zone d’affectation est également déterminante pour la vente. En effet, un terrain a beau être équipé et constructible, les constructions ne sont pas autorisées s’il n’est pas dans la zone appropriée. En Suisse, chaque canton définit ses propres zones d’affectations. En général, on peut distinguer plusieurs zones principales qui sont similaires dans plusieurs cantons. Ce sont les zones à bâtir, les zones industrielles et artisanales, les zones d’utilité publique, les zones agricoles et viticoles, les zones à protéger et les zones intermédiaires.
Comme les noms l’indiquent, chaque zone est assignée à des constructions spécifiques. Par exemple, si votre terrain est dans une « zone industrielle et artisanale », le terrain est affecté aux constructions industrielles, artisanales et ferroviaires. Si votre terrain est dans une « zone d’utilité publique », le territoire est destiné aux besoins d’équipement de la commune et de l’État. La zone agricole et viticole est normalement inconstructible. Mais il est possible de faire une demande pour faire une exploitation agricole.
Si votre terrain est dans une « zone à protéger », cette zone est inconstructible. Ce type de zone contient des sites naturels, une faune et une flore pouvant avoir toutes sortes d’intérêts (scientifique, historique, éducatif, etc.). Cette zone peut aussi présenter des sites bâtis qui sont classés comme monument.
En définitive, seule la « zone à bâtir » offre donc une liberté de construction sur un terrain. Délimitée sur le territoire par un plan d’aménagement, la zone à bâtir répond au besoin d’intérêt général. Le terrain s’adresse donc à un large profil d’acheteur comme un particulier ou un promoteur immobilier. Sinon, il y a aussi la zone intermédiaire dont l’affectation reste encore à définir ultérieurement. Cela signifie que ce terrain peut être constructible en cas de changement de plan de zone. Ainsi, vous pouvez refaire une estimation en ligne gratuite quand le bon moment est arrivé.
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Les documents à consulter pour vendre un terrain
La vente de terrain est une opération qui nécessite de réunir plusieurs informations relatives à l’évaluation. Pour vous procurer ses informations, vous pouvez aller auprès des services publics concernés. En général, c’est soit auprès du canton, soit auprès de la commune. On distingue plusieurs types de documentation qu’il faut connaître pour procéder à la vente d’un terrain.
- Plan de zone
Appelé aussi plan d’aménagement, ce document informe sur la zone d’affectation de votre terrain. Il se présente sous la forme d’une carte qui est divisée en plusieurs zones et qui met en avant les limites de chacun d’eaux. Les plans sont mis en place par un grand conseil (parlement cantonal) ou par la commune.
- Registre foncier
Ce document informe sur le propriétaire du terrain et des droits de gage. Mais dans ce contexte, le plus important dans ce document c’est les réglementations citées qui sont relatives au terrain. Il informe notamment sur les règles à suivre sur l’utilisation des voies d’accès. Vous pouvez obtenir un extrait de registre foncier en vous adressant l’office de registre de la commune.
- Plan cadastral
Ce document permet de déterminer les limites de votre terrain par rapport aux terrains voisins. Il est accessible à tout le monde auprès de l’office du registre foncier. Ce document ne s’adresse pas uniquement au propriétaire du terrain, mais également aux futurs acheteurs.
- Plan local d’urbanisme (PLU)
Pour bien vendre votre terrain, il faut connaître son potentiel en surface de construction. Pour cela, il faut consulter le PLU qui définit les règles d’urbanisme du quartier et identifie les options de construction possible. La consultation de ce document se fait auprès de la commune.
Avec tous ces éléments en main, vous pouvez estimer un terrain gratuitement en ligne.
II – Méthode pour estimer terrain suisse
Pour vendre votre terrain au meilleur prix sur le marché, il faut évaluer sa valeur. Pour cela, les recherches faites en amont vous seront d’une grande utilité, car ils permettent de récolter et d’identifier les caractéristiques du terrain. Estimer un terrain constructible passe par plusieurs étapes.
Le calcul du prix selon la zone
En zone à bâtir
Si votre terrain est situé dans une zone à bâtir, les éléments à prendre en compte pour connaître la valeur d’un terrain sont l’indice d’utilisation du sol (IUS) et la surface constructible.
- Indice d’utilisation du sol (IUS)
Pour rappel, un terrain à bâtir ne permet pas de faire une construction à 100 % de sa surface. Il faut laisser un espace libre pour permettre la mise en place des canalisations, des égouts et autres. En outre, si le terrain est à côté d’une forêt ou d’une rive, il faut instaurer une certaine distance entre la construction et ses alentours. C’est là que l’indice d’utilisation du sol intervient. Il s’agit du rapport entre la surface brute du terrain et la surface habitable maximum autorisée. Notez que la valeur de cet indice est disponible auprès de la commune.
- Calcul de la surface constructible
Une fois que vous avez votre IUS, il faut le multiplier avec la surface totale de votre terrain pour obtenir la valeur de la surface constructible. Autrement dit : « IUS x surface totale terrain = surface constructible ». La valeur d’un terrain n’est pas calculée en fonction de sa surface totale, mais de sa surface constructible. Ainsi, plus la valeur de la surface constructible est grande, plus la valeur du terrain est élevée.
- Calcul du prix d’un terrain en zone à bâtir
En fonction de la zone d’affectation de votre terrain, il y a un prix plafond au m2 indiqué par l’État. Pour calculer le prix de votre terrain, il faut multiplier la surface constructible avec le prix plafond. Autrement dit : « Surface constructible x prix plafond au m2 = prix plafond de votre terrain ».
Remarque : Dans certains cantons, on n’utilise pas l’IUS, mais un autre indice comme le COS (coefficient d’occupation des sols) et le CUS (coefficient d’utilisation du sol).
Hors zone à bâtir
Si votre terrain est situé dans une zone à bâtir, l’estimation terrain suisse peut se faire de différentes manières. Parmi les méthodes les plus courantes, il y a l’utilisation des prix au m2 des terrains, la méthode de comparaison, la méthode de la valeur résiduelle. Bien entendu, le plus pratique reste de faire une estimation terrain gratuit en ligne.
Les facteurs impactant sur le prix m2 terrain
Un acheteur choisit d’acheter un terrain à bâtir au lieu d’une construction dans le but de construire lui-même la maison de ses rêves. Mais pour que votre terrain intéresse les acheteurs, il doit répondre à des critères de choix des clients. La question étant : « que cherchent les clients ? ».
- Un emplacement de qualité
Pour construire la maison de ses rêves, le futur acheteur doit disposer d’un terrain qui est bien localisé dans la ville. La proximité avec les structures comme les commerces, les écoles et les moyens de transport est essentielle. Une autre solution pour avoir un bon emplacement est d’investir dans un emplacement à potentiel. Un terrain qui est proche de voies d’accès peut s’avérer fructueux si les alentours donnent lieu à des projets de constructions. Un bon emplacement peut aussi faire référence à une facilité d’accès au terrain. Si le terrain n’offre pas plusieurs voies d’accès faciles, cela peut nuire à la construction de la maison. S’il faut que les constructeurs effectuent des aménagements supplémentaires pour accéder au terrain cela risque de réduire le prix m2 terrain suisse de manière considérable.
- Les caractéristiques du terrain
Après l’emplacement, il est également nécessaire de prendre en compte les caractéristiques du terrain en accord avec la méthode hédoniste. Parmi les caractéristiques à voir en premier lieu, il y a la nature du sol. Si votre terrain présente un sol du type limoneux ou rocheux, cela occasionne des frais supplémentaires pour créer une base solide. On peut également évoquer les dimensions du terrain. De manière générale, une petite surface limite les champs d’action en termes de construction. À l’inverse, une grande surface est un atout précieux qu’il ne faut pas hésiter à mettre en avant dans la promotion du terrain. Dans le même contexte, il y a la forme du terrain qui limite les possibilités de construction en termes de structure et d’architecture. En dernier et non le moindre, il y a les règles d’urbanisme communal qui peuvent spécifier le type de construction éligible.
De nos jours, l’estimation terrain en ligne prend en compte tous ces facteurs.
À ces critères s’ajoutent le type de terrain et la zone d’affectation.
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III- Les différentes étapes de la vente de terrain
Pour vendre un terrain, plusieurs étapes doivent être suivies pour faire une vente dans les règles de l’art.
Réaliser une étude de faisabilité
Avant de penser à vendre votre terrain, demandez-vous s’il est possible d’y faire des constructions. Si cette action n’est pas possible, l’estimation valeur terrain va indiquer à coup sûr un prix très bas. Dans ce contexte, la consultation des documents auprès des services publics (commune, canton) est à faire. Consulter des documents comme le PLU s’avèrent essentiels pour savoir si le terrain est constructible et quelle est la surface constructible. Cela vous permet aussi d’en apprendre plus sur les caractéristiques du terrain et de son potentiel sur le marché.
Faire appel à un géomètre
Une fois que vous avez confirmé la faisabilité des constructions, il faut maintenant contacter un géomètre pour mesurer et borner le terrain. Connaître les dimensions de votre terrain ne suffit pas pour garantir au futur acheteur l’accès à la surface promise. Il est essentiel de borner votre terrain pour bien montrer au futur acheteur la surface qu’il achète. En général, le bornage est une action qui se pratique lorsque vous ne cédez pas tout le terrain, mais uniquement une parcelle. Avec cette option vous pouvez détacher le terrain en plusieurs lots et vendre séparément à différents acheteurs.
Valoriser le terrain à vendre
Vous souhaitez vendre le terrain, pourtant l’étude de faisabilité a montré ses limites ? Si vous souhaitez en tirer un bon prix, valoriser le terrain est une action essentielle. C’est comme pour la vente d’une maison ancienne. Pour le vendre à un meilleur prix, il faut faire des rénovations. En pratique, étudiez les problèmes de votre terrain et apportez une solution à chaque inconvénient. Autrement dit, pour vendre votre terrain à un meilleur prix, il faut d’abord le rendre plus attrayant. La constructibilité et la viabilité sont les deux facteurs à étudier de près. Si votre terrain était autrefois constructible, il y a de fortes chances de réhabiliter cet état. Si le problème est la viabilité, il faut mener un projet d’aménagement pour créer des voies d’accès au terrain.
Si votre terrain est déjà constructible et viabilisé, une manière de le valoriser est de le nettoyer. Ainsi, lorsque le futur acheteur visite le terrain, il peut le parcourir de long en large aisément.
Faire estimer un terrain avec un outil en ligne est pertinent, car vous pouvez modifier à volonté les critères en fonction des changements envisagés. Puisque c’est une estimation gratuite, vous pouvez le faire à volonté sans compter.
Les frais de la vente d’un terrain
Pour vendre votre terrain, prenez aussi en compte les frais annexes qui sont occasionnés. Pour l’acheteur, il doit notamment faire appel à un notaire pour concrétiser la signature de l’achat. De votre côté aussi, vous devez faire appel à professionnel pour faire la promotion du terrain. Une agence immobilière facture sa commission entre 3 à 10 % du montant du terrain. À cela s’ajoute l’impôt sur la plus-value qui est taxé à hauteur du taux marginal.
N’hésitez pas à nous contacter pour être mis en relation avec des promoteurs